Proses Balik Nama Jual Beli Tanah Bersertifikat, Penjual Tidak Diketahui Keberadaannya

Pertanyaan: 

Assalamualaikum wr.wb. 
Kepada RHP & RH Law Firm yang terhormat, nama saya Sutarto dari Pelalawan, izinkan saya mengajukan pertanyaan terkait kasus yang saya alami. Saya membeli sebidang tanah (kebun kelapa sawit) yang telah bersertipikat pada tahun 1995 kepada seseorang dengan menggunakan sebuah kwitansi bermaterai dan perjanjian pembelian kebun sawit di bawah tangan yang diketahui oleh Kepala Desa. Namun, setelah beberapa tahun pembelian tersebut, saya membawa sertifikat tanah itu kepada kantor Agraria tempat saya tinggal untuk dibalik namakan atas nama saya. Setelah saya menjumpai petugas pada kantor Agraria tersebut, dikarenakan syarat-syarat yang saya bawa untuk balik nama sertipikat tersebut tidak bisa dilakukan dan penjual tanah pun telah pergi tidak tau keberadaannya, sehingga saya kesulitan untuk balik nama atas sertifikat tersebut. 
Terhadap masalah demikian apa langkah hukum yang semestinya saya tempuh? mohon RHP & RH Law Firm penjelasannya.
 
Jawaban: 
Kepada Bapak Sutarto Yth.
 
Dasar hukum pelaksanaan pendaftaran peralihan hak milik atas tanah dengan cara jual beli diatur dalam Undang- Undang Pokok Agraria Nomor 5 Tahun 1960 yaitu “setiap peralihan hak milik atas tanah wajib didaftarkan pada Kantor Pertanahan setempat”

Pada dasarnya pelaksanaan proses Balik nama ini dilakukan di Kantor Pertanahan setempat dimana tanah tersebut berada, apabila proses tersebut selesai maka pada Sertifikat tanah yang dimaksud akan tertera nama pemilik baru dari tanah tersebut yaitu nama pembeli, sedangkan nama pemilik lama dicoret.
 
Dengan demikian proses Balik Nama telah selesai dilakukan sehingga pembeli telah sah sebagai pemilik tanah yang baru dengan dasar adanya Akta Jual Beli (AJB) yang dibuat di depan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) yang dihadiri oleh penjual atau pembeli tanpa terkecuali sesuai dengan ketentuan Pasal 37 PP No. 24 Tahun 1997, jual beli (peralihan hak) yang menyangkut tanah harus dilakukan dihadapan seorang Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT).

Terhadap permasalahan Bapak Sutarto semestinya Bapak membawa penjual tanah yang namanya tersebut tercatat didalam Sertifikat Hak Milik (SHM) tersebut, untuk dibuatkan akta jual beli oleh PPAT, sehingga proses balik nama dapat diproses oleh kantor pertanahan dimana tanah tersebut berada.
 
Namun, apabila penjual tanah tersebut tidak diketahui lagi keberadaannya atau hilang maka Bapak dapat menempuh upaya hukum dengan cara mengajukan gugatan pengesahan jual beli kepada Pengadilan Negeri dimana tanah tersebut berada. 

Dengan menjadikan penjual tanah tersebut sebagai tergugat dan memohonkan kepada pengadilan untuk mengesahkan jual beli tanah dengan kwitansi tersebut sah menurut hukum, dan biasanya pengadilan akan memutuskan gugatan tersebut dengan putusan Verstek (Tanpa Kehadiran Tergugat).
 
Hal tersebut merujuk kepada Pasal 55 ayat (2) Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran tanah yang menyatakan bahwa “Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan Putusan atau Penetapan Pengadilan dapat dilakukan oleh pihak yang berkepentingan, berdasarkan salinan resmi Putusan Pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap atau salinan Penetapan Ketua Pengadilan yang bersangkutan diserahkan olehnya kepada Kepala Kantor Pertanahan.” 

Atas dasar putusan pengadilan tersebut yang telah memiliki kekuatan hukum mengikat (inkracht van gewijsde) sehingga proses balik nama SHM Bapak tersebut dapat diproses oleh kantor pertanahan dengan melengkapai syarat-syarat dan mengikuti Standar Operasional Proser (SOP) yang dapat dilihat pada Perkaban Nomor 1 Tahun 2010.

Sekian Jawaban kami, semoga bermanfaat.